外地房地产企业看好中山市场 贴近本土加速布局

原标题：外地房地产企业寄予厚望中山市场 切合本土加快布局6月17日，全国十强房企融创中国有限公司有限公司（以下全称融创）在中山（楼盘）举办品牌发布会，其在中山的首个项目融创香山府实时启动。这也标志着，这家在2016年销售额多达1300亿元的房企月入驻中山。

半年以来，中山楼市先热后冻，虽然一手住宅成交量再三暴跌，但中山对外地开发商的吸引力并无增加。以融创派，还包括美的地产、中泰集团在内的一众外来房企，争相驻守中山。而曾多次在中山市场上沉寂数年的碧桂园，也一口气发售了7个项目，意图重回中山市场。

有业界人士指出，中山于是以逐步从原本的价格洼地转变成各房企所渴求攻占的市场。区域优势大，具备较强的抗跌能力，使中山楼市沦为各品牌开发商的必争之地。市场趋势今年以来外地开发商加快拿地根据中山国土部门近期的数据，5月份全市一手楼的成交量仅有624套，45月相乘严重不足2016年某些热卖月份的十分之一。

而从今年土地市场拍卖会情况看，毕竟另一番景象，外地开发商于是以乘机布局中山，且其势头有增无减。在今年春节过后的首次土拍中，中山以35亿元拍得11块地，是上半年成交价总量仅次于、发售土地块数最多的一次土拍电影。

在此次拍卖会中，外地房企沦为意味著的主角碧桂园以12亿元乘势竞得4宗地块，美的集团也以2.6亿元扫下石岐区的2宗住宅地。事实上，这两家来自顺德的外地房企，从去年年末起就开始了寂静的竞争。

2016年12月30日，在该年度的最后一场拍电影地中，美的以楼面地价6000元/平方米、2.67亿元总价特13440平方米配建人才安置房，竞得坐落于火炬开发区中山港大道外侧先锋庙旁的住宅地块。此后它又以4.09亿元夺下火炬区的另一住宅地，而这正是美的地产在中山的落子之作。同日，碧桂园以总价17.7亿元 +46080平方米人才房竞配面积夺下南朗一地块。

在拍卖会过程当中，一开始就约封顶价6000元每平方米，几经79轮竞价。从去年末至今，碧桂园已分别夺下南朗、三乡、南头、横栏及古镇等地共计6块住宅用地，美的地产则拿回火炬、三乡、石岐区等4块住宅用地，双双沦为目前中山占据土地资源较多的开发商。除上述两家房企外，万科、恒大、保利、中海等著名房企也在近期的土拍中有所进帐。

如融创、中泰集团这些此前未曾在中山有过销售记录的，也先后发售了住宅项目，预计在今年下半年就能月和市民见面。市场状况研发思路改变更加切合本土市场在过往的中山楼市格局中，本土茁壮一起的房企雅居乐堪称一家独大，紧随其后的是本土开发商利和、大信、顺景等，而越秀、远洋、灵活、保利等外地开发商则在2006年前后开始入驻。

纵观外来房企的发展历史，它们为了与扎根已幸的本土开发商竞争，曾多次各出有奇招，借此通过差异化的产品出奇制胜。中海龙湾和时代白朗峰（楼盘资料 业主论坛） ，就是更为显著的例子。中海龙湾是中海地产（中海九号公馆 中海尚湖世家） 在中山研发的早期项目之一，其户型面积从195303平方米平均，这样的房源在当时的中山市场上并不多见。

时代白朗峰更加滑稽，使用大平层和复式设计，户型面积从423520平方米平均。以高端江景豪宅的概念横空出世，时代白朗峰一下将中山的房价从最低7000元每平方米跳入万元时代。但这样的商品并不几乎为市场所拒绝接受，至今白朗峰的入住率仍然不低。

随着与中山市场的了解认识，外地房企自学到不少经验，开始逐步转变研发思路，发售更加切合本土市场的商品。要么近、要么小、要么合作。

合富辉煌中山市场研究部经理谢仲娟认为，近年来，新的入驻中山的外地房企，在首次研发项目方面大多具备此类特点。碧桂园在去年发售的天玺湾项目，就一改为其在郊区研发大户型的风格，选址在中心城区岐江河边，主打三居室106118平方米和四居140175平方米户型，专门针对本地刚刚需客的市场。将目光从城区改向镇区，是外来开发商转型的另一思路。在今年3月的土拍过程中，此前并远比引人注目的黄圃镇，就受到了一众开发商的欢迎。

黄圃镇的住宅地更有了16家房企同时竞争，上映仅有半个小时，溢价就多达200%，最后经过196轮竞拍，溢价322%被恒大地产竞得。链家地产中山市场部经理刘申交指出，黄圃地块受到外地开发商欢迎，主要是由地缘因素引发。东北部镇区地块不受欢迎，主要还是黄圃与南沙、顺德北邻，未来可以拒绝接受两地的人口电磁辐射。

此外，镇区的拿地成本也远较中心城区较低，对开发商更加有吸引力。业界分析中山发展潜力好成房企必争之地谢仲娟分析，这两年来外地房企乘机布局中山，主要是因为中山根本性受到影响较多。归功于珠三角在全国经济中的最重要地位，中山发展潜力愈发引人注目。

入驻中山守住这个市场，沦为各大外来房企的战略任务之一。曾多次中山是珠三角地区的价格洼地，现在于是以逐步改变为房企渴求占有的市场高地。谢仲娟指出，对房企来说，珠三角地区是实行全国战略的最重要阵地，品牌效应更加引人注目。

在6月17日融创的品牌发布会上，谈到在中山的战略布局与发展愿景，融创中江分公司总经理李佳果回应：中山是珠三角中西部地区的中心城市，也是浅不具经济发展潜力的城市，融创将充份挖出地块优势，精准做到客户市场需求，细心揣摩产品细节，尽仅次于的希望为中山市民带给全新的高品质生活体验。中泰集团中山区域公司总经理黄永华也曾在中泰上镜的散户仪式回应，未来中泰集团在中山将有多个项目落地研发，持续耕耘中山市场。一、二线城市同步的市场布局，是未来房企发展的适当自由选择。

获益于广深等地的平稳市场和充沛市场需求，中山楼市也能享用其红利。谢仲娟认为，基于对楼市未来发展的考量，各大房企会抓住机会入驻中山。刘申交说，中山市场的价格目前趋于稳定，是当下楼市的避风港。

特别是在是在今年3月出租汽车政策实施以后，住宅的抗跌能力展现出得非常明显。中山市场的投资前景较好。外地房企转入中山市场，主要是重视中山的市场潜力。

而在中山市场，各类住房市场需求不会较为多，在中山拿地展开项目研发，前景总体较好。发展压力创建品牌知名度须要较长时间买地散户只是外地房企入驻中山的第一步，而要在中山持续发展，他们将面对不少无以规避的压力。对外地房企来说，中山市场是一个投放规模不少、而竞争又更为白热化的市场。

尤其对中小型房企来讲，资金压力是一个极大的考验。谢仲娟分析认为，中山楼市基本格局早就成形，雅居乐、大信、远洋集团等可行性构成寡头效应，外来新的进房企想分给一杯羹很不更容易。

中山市场上，开发商忍受的另一种压力就是，较高的拿地成本，用地溢价率低。大房企更容易忍受此类价格压力，但中小房企则必须考虑到投资风险，如果盲目拿地，很更容易因为运营资金的缺少而使得项目开发周期拖长。

谢仲娟指出，拿地只是一个品牌落地中山的开始，如何在中山维持持续性的研发，这才是外地房企必须考虑到的地方。业内人士认为，外地房企初入中山，还包括品牌知名度等在内的各种渠道创建都必须花费精力，这也是融创、中泰等房地产企业必须面对的问题。中山的市场有自己的特点，市民对于产品有一些较为具备地域特点的爱好，往往不会被不熟知本地市场的新进房企忽视，甚至可能会经常出现产品成熟期但目标客户群体不买账的现象。

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